ОАО "АГЕНТСТВО ПО РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЮ "АПРАКСИН ДВОР"
РОССИЯ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ.САДОВАЯ, 28-30, КОРП.42
ТЕЛ.: +7 (812) 3194492, ФАКС: +7 (812) 3194493

28/11/2002

ИНФОРМАЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ

В 2002 году в Санкт-Петербурге начинается реализация проекта развития территории Апраксина Двора, расположенной в самом центре города и традиционно являющейся сосредоточием торговли и сферы услуг.

Уже начальная стадия продвижения проекта позволила выявить значительный интерес к нему самого широкого круга заинтересованных сторон - инвесторов, кредиторов, арендаторов. Поэтому девелопер проекта - ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор", отвечая на этот интерес, сформулировал условия возможного сотрудничества и активно ведет переговоры со всеми потенциальными партнерами.

Основные условия реализации проекта:

1) Объекты недвижимости, расположенные на развиваемой территории, являются государственной собственностью. В связи с этим, приобретение прав на них осуществляется на конкурсной основе в соответствии с инвестиционным законодательством РФ и Санкт-Петербурга.
2) После реконструкции объекты недвижимости будут являться собственностью инвестора/инвесторов, а земельные участки принадлежать на правах долгосрочной аренды (49 лет) с правом пролонгации/выкупа.
3) В соответствии с распоряжением Администрации Санкт-Петербурга, денежные средства в размере 50% рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории, заменяются производством работ по благоустройству прилегающих земельных участков и реконструкции инженерной инфраструктуры территории.
4) В соответствии с распоряжением Администрации Санкт-Петербурга девелопер проекта ? ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор", выполняет следующие функции:

• Разработка градостроительной документации по развитию Территории.
• Получение всей необходимой информации для реализации Концепции.
• Согласование всех заявлений и запросов, связанных с предоставлением объектов недвижимости третьим лицам в границах Территории.
• Согласование решений Комитета по управлению городским имуществом о предоставлении объектов недвижимости третьим лицам в границах Территории.

В состав первоочередных объектов реконструкции, по которым проводится подготовка необходимой разрешительной документации и которые могут быть переданы заинтересованным лицам на инвестиционных условиях, входят 29 зданий и 2 земельных участка (корпус 25 и 34), находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также имущественный комплекс ГИПК Лениздат (наб.р.Фонтанки 57-59), находящийся в государственной собственности Российской Федерации. Общая площадь объектов недвижимости - около 96 000 кв.м, арендопригодная площадь - около 77 000 кв.м.

Текущая стадия реализации проекта:

• Разработана Концепция развития территории комплекса "Апраксин Двор".
• Подписано распоряжение Администрации Санкт-Петербурга об утверждении Концепции развития территории комплекса "Апраксин Двор" от 09.07.2002 г. № 1114-ра.
• ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" переданы исключительные права на реализацию Концепции инвестиционного развития территории.

К настоящему документу также прилагаются сведения, демонстрирующие основные показатели инвестиционной привлекательности проекта.

Мы готовы к дальнейшему обсуждению любых возникших у Вас вопросов и готовы встретиться в любое удобное для Вас время для совместного обсуждения деталей возможного сотрудничества.

С уважением,

А.А.Шабасов
генеральный директор

Комплекс Апраксин Двор расположен по адресу: Садовая ул., д. 28-30 на территории Центрального административного района в историческом центре Санкт-Петербурга, в микрорайоне, ограниченном с севера Садовой улицей, с юга - наб.реки Фонтанки, с востока - Апраксиным переулком и с запада - улицей Ломоносова.

• расположение в исторически сложившемся локальном торговом центре;
• близость к оживленным магистралям города;
• расположение в престижной части города;
• наличие развитой инфраструктуры.

Преобладающее функциональное использование недвижимости - торговое, офисное и представительское. Данный район характеризуется хорошо развитой инфраструктурой. В непосредственной близости от объекта находятся Невский проспект, Большой Гостиный Двор, БДТ им. Товстоногова, Национальная библиотека, финансово-экономический институт, Академия русского балета имени Вагановой, институты, банки и другие учреждения, которые ежедневно посещает множество людей.

Апраксин двор исторически сложился как центр оптово-розничной торговли и деловой жизни города. В 57 корпусах Апраксина двора размещено множество предприятий торговли товарами различного назначения.

Многочисленные покупатели стремятся сюда, здесь большой выбор торговых точек сосредоточен на относительно небольшом территориальном пространстве (около 140 000 кв.м).

Сосредоточие в данном месте однотипных объектов торговли не столько является фактором, обостряющим конкуренцию между ними, сколько фактором, интенсифицирующим торговый процесс.

ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА

Идея проекта состоит в развитии объектов недвижимости, расположенных в границах Территории, посредством их продажи на инвестиционных условиях.
Основными инвестиционными условиями продажи объектов являются:

• Осуществление реконструкции и ремонта приобретаемого объекта недвижимости,
• Благоустройство прилегающей территории,
• Реконструкция объектов инженерной инфраструктуры Территории.
• Объемы работ по благоустройству территории и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры определяются соответствующими комитетами и службами администрации Санкт-Петербурга.

В состав первоочередных объектов реконструкции, по которым проводится подготовка необходимой разрешительной документации и которые могут быть переданы заинтересованным лицам на инвестиционных условиях, входят 29 зданий и 2 земельных участка (корпус 25 и 34), находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также имущественный комплекс ГИПК Лениздат (наб.р.Фонтанки 57-59), находящийся в государственной собственности Российской Федерации.

Структура объектов развития

Объекты или части объектов, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга:

Объекты, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации:

* - Указанное использование является преимущественным и не исключает наличие сопутствующего функционального использования из ряда перечисленных в таблице.
** - Значение общей площади объекта получено на основании экспертного мнения.

КОНКУРЕНТНАЯ ПОЗИЦИЯ

Санкт-Петербург с населением более 4.5 млн. человек до сих пор испытывает недостаток в высококачественных торговых помещениях (Санкт-Петербург остается далеко позади главных европейских городов по количеству и уровню обеспечения населения торговыми площадями). В первой половине 2002 года спрос на качественные торговые помещения в 5 раз превышал предложение.

В Санкт-Петербурге всего примерно 6% торговых площадей принадлежат действительно современным торговым центрам.

Самыми престижными торговыми зонами в городе остаются Невский проспект и близлежащие улицы (на расстоянии 50-100 м), в первую очередь, Садовая, а также пересекающие его проспекты - Литейный, Владимирский, частично Загородный и Лиговский. Особенно интересными для арендаторов являются помещения около станций метро, так как они обеспечивают постоянный поток посетителей.

Перечень некоторых уже реализованных, либо находящихся в стадии реализации проектов торговых центров в Санкт-Петербурге приведен ниже.

Проект	Местоположение	Описание	Площадь, кв.м	Арендная ставка, долл. США/кв.м, в год
Центр города
Реализованные проекты
Большой Гостиный двор (БГД)	Невский пр.	Центральный универмаг города. Торговая площадь - 22'000 кв.м, ограниченная возможность парковки. 12 млн. долл. США было инвестировано в реконструкцию торговой линии вдоль Невского проспекта	79'200	Эксплуатируется владельцем, частично сдается в аренду 2'200
ДЛТ	Большая Конюшенная ул.	Большой универмаг в центре города. Город владеет 75% акций	9'170	Эксплуатируется владельцем
Пассаж	Невский пр.	Универмаг в центре города напротив БГД	5'500	Эксплуатируется владельцем
ПЛАТО	Боровая ул.	Большой универмаг одежды. Торговая площадь- около 7'000 кв.м, парковка на 300 машин	10'000	Эксплуатируется владельцем.
В стадии реализации
Торговый центр СЕННАЯ	Сенная площадь	Торгово-развлекательный центр. Объем инвестиций -30 млн. долл. США	59'000	360-1'500
Владимирский пассаж	Владимирский пр.	Торговая площадь - около 13'500 кв.м	18'000	720-1'500
Гранд Палас	Невский пр.	Объем инвестиций -20 млн. долл.США	20'000	1'200
Спальные районы
Реализованные проекты
Балканский	Балканская пл.	Торговый центр	28'500	480-720
Аэродром	Пр. Испытателей.	Бутики, дискотека, бар	7'500	600-800
Лента-2	Ул. Савушкина	Оптово-розничный центр	8'900	Эксплуатируется владельцем
Мегамарт I	Ул. Фучика	Оптово-розничный центр	7'000	Эксплуатируется владельцем
Мегамарт II	Ул. Оптовиков	Оптово-розничный центр	5'000	Эксплуатируется владельцем
Максидом I	Гражданский пр.	Оптово-розничный центр. Торговая площадь - 10'000 кв.м, парковка на 300 машин	17'500	Эксплуатируется владельцем
Максидом II	Московский пр.	Оптово-розничный центр	12'500	Эксплуатируется владельцем
Елизаровский	Ул. Бабушкина	Торговый центр	2'500	300-660
Шуваловский	Пр. Энгельса	Торговый центр	11'000	600-1200
Бада-бум	Пр. Энгельса	Торгово-развлекательный центр. Бутики, рестораны, ночной клуб. Парковка на 100 машин	4'700	600-900
Балтийский	Большой пр. В.О.	Торговый центр	10'940	530-720
В стадии реализации
ТЕМП	Заневский пр.	Торгово-развлекательный центр. Торговая площадь - 17'000 кв.м	30'000	840
Буржуа	Варшавская ул.	Торговая площадь - 4'000 кв.м	8'000	280-400
ПЛАТО II	Пр. Луначарского	Гипермаркет	18'000	Эксплуатируется владельцем

ПОТЕНЦИАЛ ДОХОДНОСТИ

Несмотря на активное развитие торгового сектора рынка недвижимости в Санкт-Петербурге в 1990-х, спрос на современные торговые центры с парковками и прочими дополнительными услугами остается неудовлетворенным, особенно в центре города.

По данным Colliers International, объем суммарного спроса на торговые площади в 2001 году был равен в среднем 3.4 - 3.9 млн. кв.м. Таким образом, превышение спроса над предложением составляет примерно 100'000 - 600'000 кв.м. И эти расчеты не учитывают тот факт, что большая часть существующих торговых площадей находится в таком состоянии, что их можно не принимать в расчет.

В ближайшие 1.5 года в Санкт-Петербурге предполагается ввести в эксплуатацию около 180'000 кв.м современных торговых площадей. В случае своевременной сдачи данных вновь возводимых и реконструируемых торговых комплексов совокупный объем предложения в этом сегменте увеличится в несколько раз. Но даже тогда предложение не сможет удовлетворить весь спрос на качественные торговые площади.

Средняя арендная ставка в центре города составляет сегодня около 800-2'000 долл.США/кв.м/год. По мнению специалистов, эти ставки являются необоснованно завышенными из-за недостаточного предложения торговых площадей в центре и могут понизиться в течение следующего года до 600-1'100 долл.США/кв.м/год.

ДЕВЕЛОПЕР ПРОЕКТА

На основании договора с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" имеет статус агентства по развитию территории, дающий исключительное право на реализацию концепции инвестиционного развития территории, утвержденной распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 09.07.2002 №1114-ра. Срок действия полномочий Агентства - до 31 декабря 2010 года.

На основании договора Агентство выполняет следующие функции:

• Разработка градостроительной документации по развитию Территории.
• Получение всей необходимой информации для реализации Концепции.
• Согласование всех заявлений и запросов, связанных с предоставлением объектов недвижимости третьим лицам в границах Территории.
• Согласование решений Комитета по управлению городским имуществом о предоставлении объектов недвижимости третьим лицам в границах Территории.

ИСТОРИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

С 1991 года после разработки концепции развития территории Апраксина Двора были осуществлены следующие мероприятия:

Продажа объектов на инвестиционных торгах и проведение капитального ремонта:

Корпус 9 (инвестор - КЦ "Питер"),
Корпус 13 (инвестор - ЗАО "Антей"),
Корпус 8 (инвестор - СП "Зиебор").

Капитальный ремонт зданий:
Корпуса: 5, 6, 24, 26, 28, 44, 47, 49, 50, 54, 55 (инвесторы - фирмы, арендующие площади на условиях долгосрочной аренды).

Благоустройство территории:
Проезд №23,
Ягодная площадь,
Инструментальная линия,
Александровская линия,
Торговый переулок,
Проезд №9,
Степановский проезд.

Ремонт инженерных сетей:

Яблочная площадь,
Александровская линия,
Торговый переулок,
Проезд №9,
Степановский проезд.

Кроме того, в настоящее время под руководством ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" разрабатывается бизнес-план инвестиционного проекта развития территории Апраксина Двора.

СХЕМА РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

В соответствии со статьей 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного имущества.

В ФЗ "О приватизации" содержится исчерпывающий перечень способов приватизации государственного имущества. Из них, имеющими отношение к исследуемым объектам могут быть продажа государственного имущества на аукционе и коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями. Продавцом имущества, находящегося в государственной собственности выступает Российский фонд федерального имущества, его отделения и назначенные им в установленном порядке представители.

Таким образом, из вышеуказанного следует, что схема реализации сделки должна основываться на процедурах приватизации государственного имущества и приобрести Объект, в данном случае возможно только на конкурсной основе. Причем, получение Объекта будет осуществляться на конкурсе независимо от принадлежности Объекта к федеральной собственности либо к собственности Санкт-Петербурга.

Исходя из вышесказанного, возможны следующие варианты реализации объектов.

Для объектов, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга:

• Предоставление Объекта на инвестиционных условиях, в соответствии с инвестиционным законодательством Санкт-Петербурга (процедура ИТК).

Для объектов, находящихся в государственной собственности Российской Федерации:

• Участие в коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями и заключение инвестиционного договора с РФФИ.
• Заключение инвестиционного договора с КУГИ на основании решения Комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности на территории Санкт-Петербурга.

1. Приобретение прав через ИТК

В случае принадлежности объекта к собственности Санкт-Петербурга, сделка будет совершена согласно порядку предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях.

• Подача заинтересованными лицами инвестиционного предложения в секретариат ИТК.
• Рассмотрение инвестиционного предложения (полная процедура разработки, согласования, прохождения инвестиционно-тендерной документации);
• Утверждение инвестиционных условий на заседании ИТК, принятие ИТК решения о целевом предоставлении объекта.
• Издание распоряжения Администрации Санкт-Петербурга, утверждающего решение ИТК.
• Заключение инвестиционного договора с КУГИ на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга.

2. Приобретение прав на коммерческом конкурсе РФФИ.

• Передача КУГИ Объекта РФФИ для продажи на коммерческом конкурсе;
• Образование РФФИ конкурсной комиссии;
• Заключение РФФИ с победителем конкурса договора купли-продажи Объекта и договора о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий.

3. Приобретение прав через КУГИ СПб.

• Инициирование заинтересованными лицами принятия Комиссией по распоряжению объектами федеральной собственности на территории Санкт-Петербурга решения о проведении реконструкции объекта недвижимости, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления с привлечением средств инвестора.
• Издание распоряжения КУГИ (на основании решения Комиссии).
• Заключение инвестиционного договора на основании распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга, утверждающего решение Комиссии.

Данный документ был подготовлен компанией ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" исключительно в информационных целях и не является предложением для покупки или продажи каких-либо активов. Документ не должен рассматриваться как единственно верный для принятия решений его получателем. Информация, на которой основывается этот документ, происходит из источников, которые ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" имеет основание считать надежными. ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" не несет какой-либо ответственности за какие-либо прямые или косвенные убытки или потери, которые могут быть связаны с использованием информации, содержащейся в данном документе. ОАО "Агентство по реконструкции и развитию "Апраксин Двор" имеет право пользоваться любой информацией, представленной в документе, а также любой первичной информацией, востребованной при его подготовке. Вся дополнительная информация, на которую ссылается документ, будет предоставлена получателю по его просьбе.